Face à un défaut de paiement, la gestion du litige exige une rigueur absolue pour éviter toute annulation de procédure. Le règlement de la problématique des loyers impayés et expulsion s'articule autour d'un parcours encadré par le Code des procédures civiles d'exécution, garantissant les droits du bailleur tout en respectant les garanties accordées à l'occupant.
Étape 1 : La phase amiable et la mise en demeure
Dès le constat du premier retard, le bailleur doit privilégier une approche graduelle avant d'enclencher une action en justice. Un dialogue direct permet parfois de résoudre un problème de trésorerie temporaire du locataire.
Afin d'établir une traçabilité irréprochable du dossier, le bailleur suit les démarches administratives suivantes :
- **Le relancement informel** : l'envoi d'un courriel ou d'un appel téléphonique d'avertissement dès les premiers jours de retard ;
- **L'envoi d'une mise en demeure** : une lettre recommandée avec accusé de réception accordant un délai précis pour régler l'impayé ;
- **La déclaration du sinistre** : l'information transmise à l'assureur en cas de souscription d'une garantie loyers impayés.
Ces éléments constituent le socle probatoire indispensable si le conflit nécessite une judiciarisation.
Étape 2 : Le commandement de payer et la clause résolutoire
Lorsque la mise en demeure reste sans effet, l'intervention d'un **commissaire de justice** devient obligatoire. Ce dernier délivre au locataire un **commandement de payer** qui fait courir un délai légal de régularisation d'un à deux mois selon la date de signature du bail.
Cet acte officiel active la **clause résolutoire** figurant dans le contrat de location, matérialisant la résiliation automatique du bail si la dette n'est pas soldée dans le temps imparti. Le commissaire informe simultanément la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives afin d'acter le signalement légal.
Étape 3 : L'assignation en justice du locataire
Si la dette persiste après l'échéance du commandement, le propriétaire saisit le juge contentieux de la protection. Le commissaire de justice notifie alors une **assignation en justice** au locataire afin de le convoquer devant le tribunal judiciaire compétent.
Le juge étudie la validité de la créance et prononce formellement la résiliation du contrat, la condamnation au paiement des sommes dues et l'ordonnance d'évacuation des lieux. L'assistance d'un professionnel du droit permet d'anticiper les contestations du débiteur et d'éviter un report d'audience pénalisant.
Étape 4 : Le commandement de quitter les lieux et l'exécution
La décision de justice obtenue doit être signifiée au locataire par acte extrajudiciaire. Le commissaire remet dans le même temps un **commandement de quitter les lieux**, qui accorde un délai légal de deux mois à l'occupant pour libérer le logement.
Le tableau ci-dessous synthétise la chronologie et les délais légaux applicables aux principales démarches de la procédure :
| Phase de la procédure | Acte ou formalité | Délai légal accordé |
|---|---|---|
| Phase amiable préalable | Mise en demeure de payer | 8 à 15 jours |
| Acte de commissaire de justice | Commandement de payer | 6 semaines à 2 mois |
| Exécution de la décision judiciaire | Commandement de quitter les lieux | 2 mois |
En cas de maintien du locataire à l'expiration de ce délai, le commissaire requiert le concours de la force publique auprès de la préfecture. Il convient de prendre en compte la **trêve hivernale**, période pendant laquelle aucune expulsion matérielle ne peut être exécutée par les forces de l'ordre, suspendant le calendrier jusqu'au printemps.
18 septembre 2026