En général, la fixation du montant du loyer relève du libre choix du bailleur en accord avec le locataire. Le montant inscrit sur le contrat de bail émane donc de la volonté des deux parties. Cependant, si le propriétaire veut augmenter le loyer, il doit respecter certaines dispositions légales très strictes. Bien entendu, pour la continuité du contrat, le locataire doit être d’accord avec la décision du propriétaire.
Hausse du loyer : ce que prévoit la loi et à quel moment ?
Le moment d’augmenter le loyer doit figurer dans le contrat, sinon, aucune augmentation n’est possible pendant la durée du contrat de bail. Selon la loi, la révision du loyer ne doit survenir qu’une fois par an, à une date fixe. Cependant, elle doit être conforme à l’indice de référence des loyers.
En outre, à l’échéance du bail, le loyer peut être révisé, mais uniquement en cas de sous-évaluation flagrante du loyer. Pour cela, il devra prévenir le locataire six mois à l’avance et lui présenter au moins trois justificatifs démontrant le montant moyen pour le même genre de logement dans des quartiers du même standing.
Pour que l’augmentation pour sous-évaluation soit valable, les preuves apportées doivent concerner des locataires anciens de plus de trois ans.
L’indice de référence des loyers (IRL) pour fixer l'augmentation du loyer
Le montant du loyer réévalué est déterminé par l’indice de référence des loyers qui est une formule d’augmentation que l’Insee publie tous les trois mois. Pour cela, il faut alors connaitre les indices des dates de référence, qui normalement doivent figurer dans le contrat de bail.
Selon le système imposé par la loi et en suivant l’IRL, voici la formule légale : le loyer réévalué est l'équivalent du produit entre le loyer précédent sans les charges et le nouvel indice du trimestre de référence mentionné dans le bail, que l’on divise par l’indice au même trimestre de l’année précédente.
À défaut de trimestre de référence mentionné dans le contrat de bail, on applique l’indice en vigueur à la date de signature du contrat.
Le cas d’oubli
Si le propriétaire oublie de prélever le montant du loyer réévalué à la date prévue, cela annonce seulement un ajournement du paiement pour oubli ou pour retard, mais non pas un renoncement à l’indexation. Ainsi, il est tout à fait légal s’il la réclame pour plus tard.
Spécialement en présence d’une clause de révision automatique du loyer, le propriétaire peut rattraper son paiement dans un délai de cinq ans. Ce paiement doit néanmoins être réparti en prenant en compte la réévaluation annuelle en cours, afin de ne pas imposer un régime de paiement trop lourd au locataire.